JAKARTA - Lesunya penjualan hunian di pasar properti kembali terjadi pada kuartal II-2025. Penurunan tajam melanda hampir semua segmen, menandakan banyaknya tantangan yang dihadapi sektor ini meski tahun masih berjalan separuh.
Data dari Survei Harga Properti Residensial (SPHR) Bank Indonesia mengungkap bahwa penjualan properti hunian pada periode ini mengalami kontraksi sebesar 3,80% secara tahunan (YoY). Padahal, kuartal sebelumnya masih tercatat tumbuh sebesar 0,73% YoY.
Turunnya performa ini tentu menjadi perhatian, terlebih karena seluruh jenis hunian menengah dan besar menunjukkan penurunan penjualan secara signifikan.
Tipe Hunian Menengah dan Besar Terpukul
Penjualan unit hunian tipe besar pada kuartal II-2025 tercatat anjlok 14,95% secara YoY, memburuk dibandingkan penurunan pada kuartal I-2025 yang berada di angka 11,69%.
Sementara itu, segmen menengah juga belum mampu pulih. Meski sedikit lebih baik dari kuartal sebelumnya, penurunan masih terjadi dengan laju 17,69% YoY. Sebagai perbandingan, penurunan pada kuartal I-2025 mencapai 35,76%.
Segmen hunian kecil memang masih mencatatkan pertumbuhan tahunan sebesar 6,70% YoY. Namun pertumbuhan ini melambat signifikan dibandingkan kuartal sebelumnya yang mencapai 23,75% YoY.
Tak hanya secara tahunan, penurunan juga terjadi dalam perhitungan kuartalan. Di kuartal II-2025, penjualan properti hunian turun drastis 16,72% secara kuartalan (QoQ), padahal kuartal I sebelumnya mencatat lonjakan 33,92% QoQ.
Faktor utama penyumbang penurunan adalah pelemahan tajam pada penjualan unit hunian tipe kecil. Pada periode ini, penjualan hunian kecil turun 26,98% QoQ setelah sebelumnya tumbuh pesat sebesar 83,97% QoQ.
Namun ada sedikit kabar baik dari sisi penjualan hunian menengah dan besar yang justru menunjukkan perbaikan secara kuartalan. Penjualan tipe menengah tumbuh 10,61% QoQ, berbalik arah dari penurunan 13,57% di kuartal sebelumnya. Hunian besar pun berhasil mencatatkan pertumbuhan tipis 1,19% QoQ, jauh membaik dari penurunan 22,91% sebelumnya.
5 Faktor Penghambat Penjualan
Penurunan penjualan hunian yang cukup tajam ini tidak terjadi tanpa sebab. SPHR mengidentifikasi lima faktor utama yang berkontribusi terhadap tren negatif ini.
Faktor pertama adalah kenaikan harga bahan bangunan yang menjadi beban berat bagi pengembang dan berdampak langsung terhadap harga jual unit.
Selanjutnya adalah kendala perizinan dan birokrasi yang dinilai masih cukup rumit dan menyita waktu, menghambat proses pengembangan proyek baru.
Faktor ketiga yang juga sangat memengaruhi adalah tingkat suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dalam kondisi bunga tinggi, cicilan rumah tentu menjadi lebih mahal dan daya beli masyarakat ikut melemah.
Faktor keempat, proporsi uang muka atau DP yang tinggi juga menjadi kendala tersendiri bagi konsumen. Banyak calon pembeli merasa kesulitan memenuhi persyaratan DP, terutama bagi segmen menengah ke bawah.
Terakhir, masalah perpajakan turut disebut sebagai penghambat. Beban pajak yang dirasa tinggi menambah daftar panjang tantangan bagi sektor properti residensial.
KPR Masih Mendominasi Skema Pembayaran
Di tengah berbagai kendala, skema Kredit Pemilikan Rumah tetap menjadi pilihan utama mayoritas pembeli properti hunian. Survei mencatat, sebanyak 73,06% pembeli menggunakan skema KPR dalam melakukan pembelian pada kuartal II-2025.
Sementara itu, pembayaran secara tunai hanya dilakukan oleh 9,19% konsumen, dan sisanya 17,75% melakukan pembayaran tunai bertahap.
Menariknya, meskipun KPR menjadi metode yang paling umum, namun total nilai KPR yang disalurkan justru mengalami perlambatan. Pada kuartal II-2025, pertumbuhan nilai KPR hanya mencapai 7,81% secara YoY, lebih rendah dibandingkan kuartal sebelumnya yang mencatat pertumbuhan 9,13% YoY.
Tren ini mengindikasikan bahwa meskipun mayoritas pembeli masih mengandalkan KPR, tekanan ekonomi dan biaya yang terus meningkat membuat pengajuan dan pencairan KPR berjalan lebih lambat dari biasanya.
Menantikan Perbaikan di Kuartal Berikutnya
Dengan semua data dan kondisi tersebut, sektor properti residensial menghadapi tantangan besar di paruh kedua tahun ini. Untuk mendorong pemulihan, perlu adanya sinergi dari berbagai pihak, baik pemerintah, pengembang, maupun perbankan.
Pemerintah bisa mendorong relaksasi kebijakan fiskal dan perizinan, sementara sektor perbankan dapat menawarkan program KPR yang lebih fleksibel agar akses terhadap pembiayaan bisa lebih luas.
Jika langkah-langkah strategis berhasil dilakukan, bukan tidak mungkin sektor properti kembali bergairah pada kuartal berikutnya. Namun untuk saat ini, pelaku industri tampaknya perlu tetap waspada menghadapi kemungkinan perlambatan lanjutan.